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株式会社アセットコンサルティングネットワーク

〒160-0023

東京都新宿区西新宿3-2-11 新宿三井ビルディング2号館9階

​TEL : 03-5909-7115(代表) FAX :03-6279-0410410

​相続設計

「相続相談は誰に依頼すれば良いのでしょうか?」

専門家に相続相談をされた際、次のような答えが返ってきたご経験はありませんか?

金融機関に相談してみた・・・

「借金してアパートを建てると、相続税が下がりますよ」

建築会社に相談してみた・・・

「アパートだけじゃなくて、子供さんの家を建ててあげても相続財産の評価減が計れますよ」

信託銀行に相談してみた・・・

「ご遺族が遺産分割で揉めないように、遺言書を書いておきましょう」

税理士に相談してみた・・・

「相続税が●●円かかりそうですから、相続税の引下げ対策をしましょう」

ご相談を受けた専門家は、個々には対策のお話をされていますが、

ご相談された方のためのお話というより、専門家ご自身のお仕事に繋がるお話しばかりではありませんか?

相続相談や相続問題の解決で重要なのは、個別の対策といった枝葉の議論ではなく

「賃貸住宅を建てた時」と「生命保険で受け取りをした時」

「借金した時」と「遺言書を書いた時」というように

それぞれの対策を横断的に的確にアドバイスして貰う事なのです。

相続設計の3つの要素

相続対策は大きく3つの要素にわけられます。

「納税財源の確保」「財産の移転対策」「評価の引下げ対策」

これらはどれも密接に関係しています。

そのため、ひとつの対策に偏りすぎると効果よりも弊害が生じてしまいます。

不動産ポートフォリオ分析

不動産資産三分法は、特に相続設計と密接に関連します。

大きく2つの基準(収益性と流動性)にわけて考えると、すべての不動産資産は下記の4つのどれかにあてはまります。

■流動性が低くなる主な要因

・境界が確定しない(隣地・官民)

・共有者の意見が纏まらない

・立退きの時間や立退き料など、流動化するにあたって時間とコストがかかる

・地型(間口狭小、奥行長大など)が悪い

・現実的に買い手がいない(購入後の利用方法がイメージしにくい)等

■収益性が低くなる主な要因

・物件が賃貸市場の要望に合致しなくなり空室が多い

・物件修繕費が多大にかかる

・昔からの人間関係故に値上げ等が難しい

・初期投資額(建築コスト)が大きすぎる

・物件エリアの人口減少や競合物件の増加などによるマーケットの悪化

【納税財源確保対策】

「どの財産を承継し、どの財産で納税するか」という対策です。

納税というと税金問題を連想しがちですが、相続税は定められた数式によって算出される数字に過ぎません。

本来は「良い財産を多く残す」ために、不動産等の物納や権利調整業務も合わせてどのような手法や対策を行なうか?

という考え方が最重要ポイントです。

【財産移転対策】

「誰が・どの財産を・どのように・受け継いでいくか」という対策です。

生命保険等も活用し、分け易い財産構成を作る事が大切です。

実際の現場では遺言書があるケースの方が、感情面の問題を内包しているケースが少なくありません。

遺言書を書く前に、相続人全員に対して自分の意思をキチンと伝える事こそ最重要ポイントです。

【評価引下げ対策】

「納税者としては無理をせず納税額を減らしたい」という対策です。

賃貸物件の建築が代表例のように言われますが、それ以外にも様々な手法があります。

ただし過度な評価引下げ対策は「納税財源対策や資金繰り対策」に対して悪影響を与えます。

そのため自身の事情に合った手法の組合わせが最重要ポイントです。

資産規模別ポイント

資産の規模によって、とるべき対策が異なります。資産状況に合わせた最適な相続設計を行ないます。

​相続設計の流れ